Korjausrakentamisen energiaselvitys – milloin remontti vaatii sen ja mitä laki oikeasti edellyttää?

Taloyhtiön hallitus suunnittelee ikkunaremonttia, tai omakotitalon omistaja harkitsee julkisivun lisäeristystä ja lämmitystavan vaihtoa. Jossain vaiheessa eteen tulee kysymys: vaatiiko remontti energiaselvityksen, ja pitääkö koko talo nyt saada uudisrakennuksen tasolle? Rauhoittava vastaus ensin: energiatehokkuusvaatimukset koskevat vain niitä osia, joita korjaat – koko taloa ei tarvitse nostaa A-luokkaan. Tässä artikkelissa käymme läpi, milloin remontti tuo mukanaan energiavaatimukset, mitä laki niissä oikeasti edellyttää ja miten ne täytetään. Uudisrakentajan näkökulmasta samaa asiaa käsittelee artikkeli energiaselvitys rakennuslupaa varten.

Milloin remontti vaatii energiaselvityksen?

Energiatehokkuusvaatimukset tulevat vastaan vain silloin, kun korjaus- tai muutostyö vaatii rakentamisluvan tai kun rakennuksen käyttötarkoitus muuttuu. Rakentamislain mukaan lupa tarvitaan aina, jos rakennuksen vaippaan tai teknisiin järjestelmiin kohdistuvalla korjaus- tai muutostyöllä voidaan vaikuttaa merkittävästi rakennuksen energiatehokkuuteen. Vaippa tarkoittaa ulkoseiniä, yläpohjaa, alapohjaa, ikkunoita ja ulko-ovia; teknisiä järjestelmiä ovat esimerkiksi lämmitys ja ilmanvaihto. Lupa tarvitaan aina myös energiakaivon poraamiseen.

Tyypillisiä hankkeita, joissa lupa ja energiavaatimukset tulevat vastaan:

ikkunoiden ja ulko-ovien uusiminen koko rakennuksessa
julkisivun uusiminen tai lisälämmöneristys
yläpohjan lisäeristys osana kattoremonttia
lämmitystavan vaihto, esimerkiksi öljystä maalämpöön
ilmanvaihtojärjestelmän uusiminen
käyttötarkoituksen muutos, esimerkiksi ullakon muuttaminen asunnoksi.

Lupatarpeen ratkaisee aina kunnan rakennusvalvonta, ja käytännöt vaihtelevat kunnittain, joten kysy sieltä jo suunnitteluvaiheessa. Vuoden 2026 alusta energiaselvitys ei ole enää jokaisen lupahakemuksen pakollinen liite: rakennusvalvonta voi pyytää sitä hankkeen laadun ja laajuuden perusteella. Energiatehokkuutta parantavat toimenpiteet on silti esitettävä luvan edellyttämän suunnittelun yhteydessä – käytännössä juuri sitä korjausrakentamisen energiaselvitys on. Ajantasainen rakentamislaki löytyy Finlexistä.

Mitä laki oikeasti vaatii, kun vanhaa korjataan?

Selkokielellä rakentamislaki sanoo näin: kun rakennusta korjataan tai muutetaan luvanvaraisesti, sen energiatehokkuutta on parannettava, jos se on teknisesti, toiminnallisesti ja taloudellisesti toteutettavissa. Tarkemmat säännöt ovat ympäristöministeriön asetuksessa rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä (4/13, muutettu asetuksella 2/17), joka on yhä voimassa. Asetus määrittelee toteutettavuuden näin:

Teknisesti toteutettava ratkaisu ei heikennä rakennuksen ominaisuuksia, kuten rakenteiden kosteusteknistä toimivuutta, verrattuna nykyiseen ratkaisuun.
Toiminnallisesti toteutettava ratkaisu ei estä käyttämästä rakennusta sen käyttötarkoituksessa.
Taloudellisesti toteutettava ratkaisu on kustannustehokas. Tarkastelujaksona käytetään asuinrakennuksissa 30 vuotta ja muissa rakennuksissa 20 vuotta, ellei rakennusosan tai järjestelmän normaali elinkaari ole lyhyempi.

Tärkeintä on, että vaatimukset koskevat korjattavia, uudistettavia ja uusia rakennusosia ja järjestelmiä. Jos uusitte ikkunat, ikkunoiden on täytettävä vaatimukset – seiniä ei tarvitse samalla lisäeristää. Jos jokin toimenpide jää kokonaan tai osittain tekemättä, sen voi kompensoida tekemällä muut toimenpiteet vaatimuksia paremmin. Laajassa korjauksessa, jossa vaippaan tai teknisiin järjestelmiin liittyvät kustannukset ovat yli 25 prosenttia rakennuksen arvosta, on lisäksi osoitettava, että valitut toimenpiteet ovat kustannusoptimaalisella tasolla. Rakennuksen arvoon ei lasketa tontin arvoa.

Velvoite ei koske kaikkia rakennuksia. Laki rajaa sen ulkopuolelle muun muassa alle 50 neliön rakennukset, alle neljä kuukautta vuodessa käytettävät loma-asunnot ja hartausrakennukset. Suojeltua rakennusta vaatimukset eivät koske siltä osin kuin ne muuttaisivat sen luonnetta tai ulkonäköä tavalla, jota ei voida hyväksyä – suojelu ei siis yksinään vapauta kaikesta.

Kolme tapaa täyttää vaatimukset

Hankkeeseen ryhtyvä saa valita, millä kolmesta tavasta energiatehokkuuden parantaminen osoitetaan:

Tapa	Tyypillinen remontti	Mitä osoitetaan
1. Rakennusosittain	Yksittäinen remontti, esimerkiksi ikkunoiden uusiminen tai julkisivun lisäeristys	Korjattavat osat täyttävät asetuksen osakohtaiset vaatimukset¹. Koko rakennuksen laskelmaa ei tarvita.
2. Energiankulutus rakennustyypin mukaan	Laaja peruskorjaus, jossa uusitaan useita osia ja järjestelmiä	Rakennuksen laskennallinen energiankulutus vakioidulla käytöllä alittaa rakennustyypille asetetun rajan².
3. E-luvun pienentäminen	Lämmitystavan vaihto tai vaiheittain etenevä korjausohjelma	Rakennuksen E-luku pienenee asetuksen vaatiman määrän sen omasta lasketusta lähtötasosta³.

Tavoissa 2 ja 3 laaditaan suunnitelma siitä, miten korjausten yhteisvaikutus parantaa energiatehokkuutta, ja se toimitetaan rakennusvalvonnalle lupaa haettaessa. Suunnitelman toimenpiteet voi toteuttaa vaiheittain useana erillisenä hankkeena, mikä sopii hyvin taloyhtiön pitkän tähtäimen korjaussuunnitelmaan. Myös aiemmin ilman lupaa tehdyt energiatehokkuutta parantaneet korjaukset voi laskea hyväksi myöhemmän luvan yhteydessä, kun niistä toimittaa selvitykset.

Teknisille järjestelmille on lisäksi omat vaatimuksensa, joita noudatetaan valitusta tavasta riippumatta: kun ilmanvaihto tai lämmitys uusitaan, uuden järjestelmän on täytettävä esimerkiksi lämmöntalteenoton, ilmanvaihdon sähkönkulutuksen ja lämmitysjärjestelmän hyötysuhteen vähimmäistasot.

Asetuksen lukuarvot:

Ulkoseinä: alkuperäinen U-arvo × 0,5, kuitenkin enintään 0,17 W/(m²K). Yläpohja: alkuperäinen U-arvo × 0,5, kuitenkin enintään 0,09 W/(m²K). Alapohja: energiatehokkuutta parannetaan mahdollisuuksien mukaan. Uudet ikkunat ja ulko-ovet: U-arvo 1,0 W/(m²K) tai parempi; vanhoja korjattaessa lämmönpitävyyttä parannetaan mahdollisuuksien mukaan. U-arvo kertoo, paljonko lämpöä rakenteen läpi karkaa – pienempi on parempi.
Esimerkiksi pien-, rivi- ja ketjutalo enintään 180 kWh/m² ja asuinkerrostalo enintään 130 kWh/m² vuodessa. Raja lasketaan asetuksen omilla laskentasäännöillä, joten sitä ei voi verrata suoraan energiatodistuksen E-lukuun.
Pien-, rivi- ja ketjutalo: E-vaadittu ≤ 0,8 × E-laskettu, eli korjauksen jälkeinen E-luku on enintään 80 prosenttia lasketusta lähtötasosta. Asuinkerrostalo: E-vaadittu ≤ 0,85 × E-laskettu (85 prosenttia).

Esimerkit remonteittain

Ikkunat. Uusien ikkunoiden ja ulko-ovien U-arvon on oltava 1,0 tai parempi – tarkista arvo ikkunatoimittajan tarjouksesta. Muista ilmanvaihto: kun vaippaa tiivistetään, korvausilman saanti ja ilmanvaihdon toiminta on varmistettava. Ikkunoiden uusimisen tai vaipan lisäeristyksen jälkeen lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmän toiminta on varmistettava ja järjestelmät tarvittaessa tasapainotettava ja säädettävä, ja todennus esitetään rakennusvalvonnalle loppukatselmuksessa.

Julkisivu. Lisäeristyksessä tärkeintä on rakenteen kosteustekninen toimivuus: asetus edellyttää, että rakenteiden lämpö-, ääni- ja kosteustekninen toimivuus sekä paloturvallisuus varmistetaan ja eristekerrokset suojataan ilmavirtauksilta. Jos julkisivu on suojeltu, vaatimukset eivät koske sitä siltä osin kuin ne muuttaisivat julkisivua tavalla, jota ei voida hyväksyä. Jäljelle jäävän puutteen voi kompensoida muilla toimenpiteillä.

Yläpohja. Kattoremontin yhteydessä yläpohjan lisäeristys on luonteva tehdä, koska rakenne on joka tapauksessa auki.

Lämmitystapa. Kun lämmitysjärjestelmä uusitaan, uudelle järjestelmälle on asetuksessa hyötysuhdevaatimukset, ja lämpöpumpulle oma vuosilämpökertoimeen perustuva vähimmäistaso. Lämmitystavan vaihto on myös tyypillinen hanke, jossa E-luvun pienentämisen tapa (3) on luonteva, koska vaihto näkyy suoraan E-luvussa. Energiakaivo vaatii aina rakentamisluvan. Lämmitystavan vaihdon vaikutuksista energialuokkaan kerromme artikkelissa miten talon energialuokka lasketaan.

Mitä selvitys sisältää ja mitä se maksaa?

Korjausrakentamisen energiaselvitys rakentuu hankkeen mukaan. Tyypillisesti siihen kuuluvat:

lähtötilanne: korjattavien rakenteiden ja järjestelmien nykyiset tiedot, kuten alkuperäiset U-arvot
valittu tapa täyttää vaatimukset ja perustelut sille
laskelmat: rakennusosittain U-arvolaskelmat tai koko rakennuksen E-lukulaskelma ennen ja jälkeen korjauksen
tavoissa 2 ja 3 yhteisvaikutuksen suunnitelma
teknisten järjestelmien vaatimusten täyttyminen
tarvittaessa perustelut, jos jokin toimenpide ei ole teknisesti, toiminnallisesti tai taloudellisesti toteutettavissa.

Hinta riippuu laajuudesta: yhden rakennusosan tarkastelu on kevyempi kuin koko rakennuksen E-lukulaskelma ja yhteisvaikutuksen suunnitelma. Siksi korjaushankkeiden selvityksille ei ole kiinteää hintaa, vaan kerromme hinnan tarjouksessa.

Huomaa, että korjaushanke ei itsessään velvoita laatimaan uutta energiatodistusta. Uusi todistus kannattaa silti usein, jotta parantunut luokka näkyy myynnissä ja vuokrauksessa – ja Varken avustusta saavassa hankkeessa se on maksatuksen ehto. Jos haluat suunnitella koko talon energiaratkaisut kerralla, katso energiasuunnittelu; laajempaa taustaa selvityksen sisällöstä on artikkelissa energiaselvitys.

Voiko remonttiin saada avustusta?

Taloyhtiö voi saada energiaremonttiin Varken (Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus) energia-avustusta vuosina 2026–2027. Avustuksen ehdot ovat eri asia kuin rakennusvalvonnan vaatimukset: avustukseen E-luvun on parannuttava kerrostalossa vähintään 23 prosenttia ja pien- tai rivitalossa vähintään 28 prosenttia rakennuksen rakentamisajankohdan tasosta. Hakemukseen tarvitaan muun muassa laskelmat rakentamisajankohdan ja korjausten jälkeisestä E-luvusta sekä toimenpiteittäin eritelty kustannusarvio. Samat lähtötiedot palvelevat sekä lupaa että avustusta, joten laskelmat kannattaa teettää kerralla. Ehdot ja vaiheet olemme koonneet artikkeliin Varken energia-avustus ja hankkeen etenemisen artikkeliin taloyhtiön energiaremontti. E-lukulaskelmat avustushakemukseen ja maksatukseen voit pyytää meiltä suoraan tarjouspyynnöllä.

Omakotitalon omistajalle valtion energia-avustusta ei ole, mutta remontin työn osuudesta voi saada kotitalousvähennystä – katso energiaremontti ja energiansäästö.

Korjausrakentamisen vaatimukset ovat myös muuttumassa: asetusta 4/13 korvaava asetus on valmisteilla EU:n rakennusten energiatehokkuusdirektiivin vuoksi. Uusia vaatimuksia noudatetaan vasta, kun ne ovat tulleet voimaan, ja tätä kirjoitettaessa voimassa ovat tässä artikkelissa kuvatut säännöt. Direktiivistä lisää artikkelissa rakennusten energiatehokkuusdirektiivi EPBD.

Tarkista lähtötilanne

Hyvä lähtökohta on rakennuksen nykyinen energiatodistus. Tarkista energiatodistushaku-työkalullamme, onko rakennuksella rekisterissä voimassa oleva todistus. Omakotitalojen todistukset eivät tietosuojasyistä näy julkisessa haussa, joten valitse työkalussa “Lisää oma energiatodistus” ja syötä todistuksesi keskeiset tiedot. Vanhan todistuksen tulkinnasta kerromme artikkelissa onko vanha energiatodistus vielä voimassa.

Näin etenet

Selvitä lupatarve kunnan rakennusvalvonnasta jo hankesuunnittelussa.
Kokoa lähtötiedot: alkuperäiset piirustukset ja rakennetiedot, nykyinen energiatodistus sekä taloyhtiössä kuntoarvio tai kuntotutkimukset.
Valitse tapa täyttää vaatimukset yhdessä suunnittelijan ja energiaselvityksen laatijan kanssa – pieneen remonttiin riittää usein rakennusosittainen tarkastelu.
Liitä selvitys lupahakemukseen, jos rakennusvalvonta sitä pyytää. Jos taloyhtiö hakee avustusta, tarkista Varken ohjeesta, missä vaiheessa hakemus on jätettävä.
Loppukatselmuksessa esitetään vaipan tai ikkunoiden parantamisen jälkeen lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmän säätöjen todennus. Tilaa samalla uusi energiatodistus, niin parantunut luokka näkyy.

Laadimme korjaushankkeiden energiaselvitykset taloyhtiöille ja omakotitaloille. Pyydä tarjous: taloyhtiön korjaushanke tai omakotitalon remontti. Jos haluat ensin selvittää, mitkä toimenpiteet kannattavat, kysy energiatehokkuuden parannusselvityksestä.

Lähteet: