Energiutredning vid renovering – när kräver en renovering en sådan och vad kräver lagen egentligen?

Husbolagets styrelse planerar en fönsterrenovering, eller ägaren till ett egnahemshus funderar på att tilläggsisolera fasaden och byta uppvärmningssätt. Förr eller senare dyker frågan upp: kräver renoveringen en energiutredning, och måste hela huset nu upp på nybyggnadsnivå? Först det lugnande svaret: kraven på energieffektivitet gäller bara de delar som du renoverar – hela huset behöver inte lyftas till klass A. I den här artikeln går vi igenom när en renovering för med sig energikrav, vad lagen egentligen kräver och hur kraven uppfylls. Samma ämne ur nybyggarens synvinkel behandlas i artikeln energiutredning för bygglov.

När kräver en renovering en energiutredning?

Kraven på energieffektivitet aktualiseras bara när reparations- eller ändringsarbetet kräver bygglov (rakentamislupa) eller när byggnadens användningsändamål ändras. Enligt bygglagen (rakentamislaki) krävs bygglov alltid, om ett reparations- eller ändringsarbete som gäller byggnadens klimatskal eller tekniska system kan påverka byggnadens energieffektivitet väsentligt. Klimatskalet består av ytterväggar, yttertak (vindsbjälklag), bottenbjälklag, fönster och ytterdörrar; tekniska system är till exempel uppvärmning och ventilation. Bygglov krävs också alltid för att borra en energibrunn.

Typiska projekt där bygglov och energikrav blir aktuella:

byte av fönster och ytterdörrar i hela byggnaden
förnyelse eller tilläggsisolering av fasaden
tilläggsisolering av vindsbjälklaget i samband med en takrenovering
byte av uppvärmningssätt, till exempel från olja till bergvärme
förnyelse av ventilationssystemet
ändrat användningsändamål, till exempel när en vind byggs om till bostad.

Behovet av bygglov avgörs alltid av kommunens byggnadstillsyn, och praxis varierar mellan kommunerna, så fråga redan i planeringsskedet. Sedan början av 2026 är energiutredningen inte längre en obligatorisk bilaga till varje bygglovsansökan: byggnadstillsynen kan begära den utifrån projektets art och omfattning. De åtgärder som förbättrar energieffektiviteten ska ändå presenteras i samband med den planering som tillståndet kräver – i praktiken är det just det som en energiutredning vid renovering är. Den gällande bygglagen finns i Finlex (på finska).

Vad kräver lagen egentligen när en gammal byggnad renoveras?

På klarspråk säger bygglagen så här: när en byggnad repareras eller ändras med tillstånd ska dess energieffektivitet förbättras, om det är tekniskt, funktionellt och ekonomiskt genomförbart. De närmare reglerna finns i miljöministeriets förordning om förbättring av byggnaders energiprestanda vid reparations- och ändringsarbeten (4/13, ändrad genom förordning 2/17), som fortfarande gäller. Förordningen definierar genomförbarheten så här:

En tekniskt genomförbar lösning försämrar inte byggnadens egenskaper, till exempel konstruktionernas fukttekniska funktion, jämfört med den nuvarande lösningen.
En funktionellt genomförbar lösning hindrar inte att byggnaden används för sitt ändamål.
En ekonomiskt genomförbar lösning är kostnadseffektiv. Granskningsperioden är 30 år för bostadsbyggnader och 20 år för andra byggnader, om inte byggnadsdelens eller systemets normala livscykel är kortare.

Det viktigaste är att kraven gäller de byggnadsdelar och system som repareras, förnyas eller är nya. Om ni byter fönstren ska fönstren uppfylla kraven – väggarna behöver inte tilläggsisoleras samtidigt. Om en åtgärd helt eller delvis lämnas ogjord kan det kompenseras genom att andra åtgärder görs bättre än kraven. Vid en omfattande renovering, där kostnaderna för klimatskalet eller de tekniska systemen överstiger 25 procent av byggnadens värde, ska det dessutom visas att de valda åtgärderna ligger på en kostnadsoptimal nivå. Tomtens värde räknas inte in i byggnadens värde.

Skyldigheten gäller inte alla byggnader. Lagen undantar bland annat byggnader under 50 m², fritidsbostäder som används mindre än fyra månader per år och byggnader för religionsutövning. För en skyddad byggnad gäller kraven inte i den mån de skulle förändra byggnadens karaktär eller utseende på ett sätt som inte kan godtas – skyddet i sig är alltså inget generellt undantag.

Tre sätt att uppfylla kraven

Den som genomför projektet får välja på vilket av tre sätt förbättringen av energieffektiviteten visas:

Sätt	Typisk renovering	Vad som visas
1. Byggnadsdelsvis	En enskild renovering, till exempel byte av fönster eller tilläggsisolering av fasaden	De renoverade delarna uppfyller förordningens krav för respektive del¹. Ingen beräkning för hela byggnaden behövs.
2. Energiförbrukning enligt byggnadstyp	En omfattande renovering där flera delar och system förnyas	Byggnadens beräknade energiförbrukning vid standardiserad användning ligger under gränsen för byggnadstypen².
3. Minskning av E-talet	Byte av uppvärmningssätt eller ett renoveringsprogram i etapper	Byggnadens E-tal minskar med den mängd förordningen kräver från byggnadens egen beräknade utgångsnivå³.

I sätt 2 och 3 utarbetas en plan som visar hur reparationernas sammanlagda effekt förbättrar energieffektiviteten, och den lämnas till byggnadstillsynen när tillstånd söks. Åtgärderna i planen kan genomföras i etapper som flera separata projekt, vilket passar bra ihop med husbolagets långsiktiga underhållsplan. Även tidigare reparationer som förbättrat energieffektiviteten utan tillstånd kan räknas till godo i en senare tillståndsansökan, när utredningar om dem lämnas in.

De tekniska systemen har dessutom egna krav, som gäller oavsett vilket sätt som väljs: när ventilationen eller uppvärmningen förnyas ska det nya systemet uppfylla miniminivåer för till exempel värmeåtervinning, ventilationens elförbrukning och uppvärmningssystemets verkningsgrad.

Förordningens siffervärden:

Yttervägg: ursprungligt U-värde × 0,5, dock högst 0,17 W/(m²K). Vindsbjälklag: ursprungligt U-värde × 0,5, dock högst 0,09 W/(m²K). Bottenbjälklag: energieffektiviteten förbättras i mån av möjlighet. Nya fönster och ytterdörrar: U-värde 1,0 W/(m²K) eller bättre; när gamla repareras förbättras värmeisoleringen i mån av möjlighet. U-värdet anger hur mycket värme som läcker ut genom konstruktionen – lägre är bättre.
Till exempel småhus, radhus och kedjehus högst 180 kWh/m² och flervåningsbostadshus högst 130 kWh/m² per år. Gränsen beräknas enligt förordningens egna beräkningsregler och kan därför inte jämföras direkt med E-talet i ett energicertifikat.
Småhus, radhus och kedjehus: E-krav ≤ 0,8 × E-beräknat, det vill säga E-talet efter renoveringen är högst 80 procent av den beräknade utgångsnivån. Flervåningsbostadshus: E-krav ≤ 0,85 × E-beräknat (85 procent).

Exempel per renovering

Fönster. U-värdet för nya fönster och ytterdörrar ska vara 1,0 eller bättre – kontrollera värdet i fönsterleverantörens offert. Kom ihåg ventilationen: när klimatskalet tätas ska tillförseln av ersättningsluft och ventilationens funktion säkerställas. Efter fönsterbyte eller tilläggsisolering av klimatskalet ska uppvärmnings- och ventilationssystemens funktion verifieras och systemen vid behov injusteras, och verifieringen visas för byggnadstillsynen vid slutsynen.

Fasad. Vid tilläggsisolering är konstruktionens fukttekniska funktion det viktigaste: förordningen kräver att konstruktionernas värme-, ljud- och fukttekniska funktion samt brandsäkerhet säkerställs och att isolerskikten skyddas mot luftströmmar. Om fasaden är skyddad gäller kraven inte i den mån de skulle förändra fasaden på ett sätt som inte kan godtas. En återstående brist kan kompenseras med andra åtgärder.

Vindsbjälklag. Vid en takrenovering är det naturligt att tilläggsisolera vindsbjälklaget, eftersom konstruktionen ändå är öppen.

Uppvärmningssätt. När uppvärmningssystemet förnyas ställer förordningen krav på det nya systemets verkningsgrad, och för en värmepump finns en egen miniminivå som bygger på årsvärmefaktorn (SPF). Byte av uppvärmningssätt är också ett typiskt projekt där sätt 3, minskning av E-talet, är naturligt, eftersom bytet syns direkt i E-talet. En energibrunn kräver alltid bygglov. Hur ett byte av uppvärmningssätt påverkar energiklassen förklarar vi i artikeln hur husets energiklass beräknas.

Vad ingår i utredningen och vad kostar den?

En energiutredning vid renovering byggs upp kring projektet. Den innehåller vanligen:

utgångsläget: aktuella uppgifter om de konstruktioner och system som renoveras, till exempel de ursprungliga U-värdena
det valda sättet att uppfylla kraven och motiveringen till det
beräkningar: U-värdesberäkningar per byggnadsdel eller en beräkning av hela byggnadens E-tal före och efter renoveringen
i sätt 2 och 3 planen för den sammanlagda effekten
hur kraven på de tekniska systemen uppfylls
vid behov motiveringen om en åtgärd inte är tekniskt, funktionellt eller ekonomiskt genomförbar.

Priset beror på omfattningen: en granskning av en byggnadsdel är lättare än en E-talsberäkning för hela byggnaden och en plan för den sammanlagda effekten. Därför har utredningar för renoveringsprojekt inget fast pris, utan vi anger priset i vår offert.

Observera att ett renoveringsprojekt inte i sig förpliktar till att upprätta ett nytt energicertifikat. Ett nytt certifikat lönar sig ändå ofta, så att den förbättrade klassen syns vid försäljning och uthyrning – och i ett projekt som får understöd från Varke är det ett villkor för utbetalningen. Om du vill planera hela husets energilösningar på en gång, se energiplanering; bredare bakgrund om utredningens innehåll finns i artikeln energiutredning.

Kan man få understöd för renoveringen?

Ett husbolag kan få energiunderstöd från Varke (Centralen för statligt stött bostadsbyggande) för en energirenovering 2026–2027. Villkoren för understödet är skilda från byggnadstillsynens krav: för understödet ska E-talet förbättras med minst 23 procent i ett flervåningshus och med minst 28 procent i ett småhus eller radhus, jämfört med nivån vid byggnadens byggtid. Till ansökan behövs bland annat beräkningar av E-talet vid byggtiden och efter reparationerna samt en kostnadskalkyl specificerad per åtgärd. Samma utgångsuppgifter tjänar både tillståndet och understödet, så det lönar sig att låta göra beräkningarna på en gång. Villkoren och skedena har vi samlat i artikeln Varkes energiunderstöd och projektets gång i artikeln husbolagets energirenovering. E-talsberäkningarna för understödsansökan och utbetalningen kan du be oss om direkt med en offertförfrågan.

För ägare av egnahemshus finns inget statligt energiunderstöd, men hushållsavdrag (kotitalousvähennys) kan fås för arbetsandelen av renoveringen – se energirenovering och energibesparing.

Kraven vid renovering håller också på att ändras: en förordning som ska ersätta förordning 4/13 bereds på grund av EU:s direktiv om byggnaders energiprestanda. Nya krav tillämpas först när de har trätt i kraft, och när detta skrivs gäller de regler som beskrivs i den här artikeln. Mer om direktivet i artikeln direktivet om byggnaders energiprestanda EPBD.

Kontrollera utgångsläget

En bra utgångspunkt är byggnadens nuvarande energicertifikat. Kontrollera med vår energicertifikatsökning om byggnaden har ett giltigt certifikat i registret. Egnahemshusens certifikat syns av dataskyddsskäl inte i den offentliga sökningen, så välj “Lägg till ditt eget energicertifikat” i verktyget och mata in de viktigaste uppgifterna från ditt certifikat. Hur ett gammalt certifikat ska tolkas berättar vi i artikeln gäller ett gammalt energicertifikat fortfarande.

Så går du vidare

Ta reda på om bygglov behövs hos kommunens byggnadstillsyn redan i projektplaneringen.
Samla utgångsuppgifterna: de ursprungliga ritningarna och konstruktionsuppgifterna, det nuvarande energicertifikatet och i ett husbolag konditionsbedömningen eller konditionsundersökningarna.
Välj sätt att uppfylla kraven tillsammans med projekteraren och den som upprättar energiutredningen – för en liten renovering räcker ofta en granskning per byggnadsdel.
Bifoga utredningen till tillståndsansökan om byggnadstillsynen begär den. Om husbolaget söker understöd, kontrollera i Varkes anvisningar i vilket skede ansökan ska lämnas in.
Vid slutsynen visas, efter förbättringar av klimatskalet eller fönstren, verifieringen av injusteringen av uppvärmnings- och ventilationssystemen. Beställ samtidigt ett nytt energicertifikat, så att den förbättrade klassen syns.

Vi upprättar energiutredningar för renoveringsprojekt för husbolag och egnahemshus. Begär offert: husbolagets renoveringsprojekt eller renovering av egnahemshus. Om du först vill veta vilka åtgärder som lönar sig, fråga om en utredning av energieffektivitetsförbättringar.

Källor: